• José Eduardo Mercado Ribeiro Lima

Dicas importantes na locação residencial e modelo de contrato

A elaboração do contrato de locação demanda a análise de algumas premissas importantes para que o Locador tenha segurança na hora de alugar seu imóvel.


A escolha do Locatária é um passo importante, portanto além dos documentos e a ficha exemplar (capacidade econômica, nome limpo e sem histórico de processos judiciais), o perfil do Locatário deve se amoldar às necessidade do Locador.


Isso significa que o Locador deve saber que uma família com três pessoas não é adequada a um imóvel de 30 metros quadrados, e um imóvel grande pode onerar demais um homem solteiro, residindo sozinho.


O Locador deve sempre experimentar valores mais altos para anunciar, entendendo a demanda e a procura do seu imóvel, para então ajustar seu preço para mais ou menos, de forma a não perder oportunidades.


O Locador não pode descuidar da vistoria inicial, do seguro de incêndio e da garantia locatícia.


Em relação à garantia locatícia, a fiança prestada por um fiador com imóvel em seu nome ainda é a melhor opção, embora cada vez mais difícil, já o seguro fiança, esta modalidade é renovada anualmente e poderá ser recusada pela instituição em caso do Locatário se tornar "ficha suja" ou se recusar a pagar o custo, portanto o caução de três aluguéis pode ser uma opção, mas ao sinal de qualquer demora, o Locador já deve notificar o Locatária e iniciar a cobrança judicial.



O prazo deve sempre ser superior a 30 meses, pois a Lei pune os contratos residenciais inferiores a este período mínimo na hora de retomar o imóvel. O Locador poderá prever a possibilidade do Locatário sair com 12(doze) meses de início sem multa, mas conforme o caso, poderá negociar para ampliar este prazo para 18(dezoito) meses ou mais, sem restrições, ou ainda exigir o cumprimento integral dos 30 meses de ocupação.


O contrato de locação é cheio de regras, portanto se o Locador não estiver acostumado a estas regras, não descuide e contrate um advogado com prática nesta modalidade de locação.



Segue um modelo de contrato de locação que costumamos utilizar no escritório:


Premissas variáveis deste modelo:


- Locação residencial

- Garantia: caução

- Comodato de móveis(imóveis mobiliados)

- Locatário pode sair depois de 18 meses sem multa

- Encargos locatícios reembolsáveis (o normal seria exigir a transferência de titularidade)

- Seguro de incêndio pelo locatário (em locação de casas, é praticamente essencial);

- Benfeitorias retidas e incorporadas ao imóvel (Isto pode ser considerado padrão)

- Em caso de venda, o comprador deve respeitar o contrato(pode ser exigida a desocupação);


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CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL


Pelo presente instrumento particular de locação, xxxxxxxxxxxxxxxxx, brasileiro, xxxxxxxxxx, inscrito no RG sob nº xxxxxxxxxxxxx, CPF sob nº xxxxxxxxxxxxx, residente na Rua xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, email de contato: xxxxxx, doravante designado simplesmente LOCADOR, e, de outro lado, xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, empresário, casado, inscrito no RG xxxxxxxxxxxxx SSP/SP e CPF nº xxxxxxxxxxxxxxxx, residente e domiciliado na Rua xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, email de contato: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, doravante designado LOCATÁRIO, têm justo e contratado o seguinte:


I - Pelo presente instrumento, o LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel situado à xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, sendo que a locação se destina a fins exclusivamente residenciais.


II - O prazo do presente contrato de locação é de 30 (trinta) meses, iniciando-se no dia xxxxxxxxxxxxxxxx e terminando em xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, data em que o LOCATÁRIO se compromete e se obriga a restituir o imóvel completamente limpo, vago, desocupado e em perfeito estado de conservação, conforme recebido e já verificado pelo LOCATÁRIO, independentemente de notificação de qualquer espécie, devendo as chaves serem entregues diretamente ao LOCADOR, mediante termo de entrega de chaves.


Parágrafo Primeiro: Caso o LOCATÁRIO decida entregar o imóvel antes do fim do prazo deste contrato (30 meses), será aplicada uma multa de três aluguéis, multa esta que será reduzida de forma proporcional ao tempo de efetivo cumprimento de contrato.


Parágrafo Segundo: O LOCATÁRIO poderá antecipar a entrega do imóvel após 18 (dezoito) meses de locação, mediante comunicação prévia com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, ficando liberado da multa prevista na cláusula acima.


III - O aluguel mensal é de Rxxxxxxxxxxxxx (xxxxxxxxxxxxxxx) mensais, exigível após a efetiva entrega das chaves, deverá ser pago até o dia 5 (cinco) do mês subsequente ao de referência, reajustados anualmente, em conformidade com a variação positiva do IPCA do IBGE, ou em caso de extinção, outro índice que melhor reflita a variação da moeda no período, sendo certo que jamais haverá deflação do aluguel de referência.


Parágrafo Primeiro: O LOCATÁRIO será responsável pelo IPTU sobre o imóvel durante toda a locação, parcelado em 12 meses, no valor mensal atual de R$ xxxxxxxx, com vencimento sempre no quinto dia útil do mês de referência, arcando também com as despesas provenientes de sua utilização como consumo de luz e água, cuja titularidade será mantida em nome do LOCADOR e pagas por este todo dia 20 do mês de referência, mediante envio por email da fatura de consumo ao LOCATÁRIO ou a quem este indicar, aos quais desde já se obriga sob pena de inadimplemento contratual e aplicação de multa de mora, conforme item IV. O gás de botijão deve ser adquirido diretamente pelo LOCATÁRIO, sem intervenção do LOCADOR.


Parágrafo Segundo: O valor do aluguel e a parcela de IPTU mensal deverão ser pagos mensalmente pelo LOCATÁRIO ao LOCADOR, sob pena de mora e aplicação de penalidades contratuais, até o quinto dia útil do mês subsequente ao de utilização através de depósito bancário em conta de titularidade de xxxxxxxxxxxxxxxxxx, CPF sob nº xxxxxxx, mantida perante o Banco xxxx, Ag. xxxxxxxx, c/c xxxxxxxxx, cujo comprovante servirá como recibo e se dá quitação após compensação bancária. O primeiro mês deverá ser calculado de forma pro rata dies, proporcional à utilização. O pagamento relativo à água e luz devem ser pagos na mesma conta indicada acima, todo dia 20 do mês de referência/utilização.


IV - Em caso de mora no pagamento do aluguel e encargos locatícios (aluguel, IPTU, luz e água), será aplicada multa de 10% (dez por cento), além de correção monetária e juros mensais de 1% (um por cento) do montante devido.


V - Como garantia do cumprimento de todas as obrigações, o LOCATÁRIO concorda, desde já, em depositar, a título de caução, no valor de R$ xxxxxx (xxxxxxxxxxxxxxxx), equivalente a três meses de aluguel. O depósito será feito em conta-corrente em nome do LOCADOR indicada no item III, parágrafo segundo acima, até o dia da entrega das chaves.


Parágrafo Único. O valor da caução será usado em todas as hipóteses em que se façam necessários recursos provenientes do LOCATÁRIO. Em caso de utilização para qualquer finalidade da caução, o LOCATÁRIO deverá repor o valor utilizado pelo LOCADOR em até 15(quinze) dias da utilização, sob pena de infração contratual. Finda a locação com a concretização da entrega das chaves e observados os requisitos constantes neste contrato para sua validade, o LOCADOR restituirá o valor da caução ao LOCATÁRIO, devidamente atualizado pelos rendimentos da poupança, a contar da data do depósito.


VI - Fica o LOCATÁRIO responsável em zelar pela conservação, limpeza do imóvel, efetuando as reformas necessárias para sua manutenção sendo que os gastos e pagamentos decorrentes da mesma correrão por conta dos mesmos.


Parágrafo único. O LOCATÁRIO reconhece e possui ciência que o telhado do imóvel está em condições de uso, mas necessita de manutenção periódica e possui vícios estruturais e infestação por cupins, como é comum na região, mas o LOCADOR não promoverá a substituição do telhado ou realizará obras vultosas no decorrer do contrato nem assumirá custos com o tratamento dos cupins. O LOCATÁRIO possui ciência que ocorrências com o telhado poderão ocorrer, portanto em caso de necessidade de reforma estrutural, como é o caso do telhado, implicando em goteiras, infiltrações e mofo, o LOCADOR será informado pelo LOCATÁRIO sobre a ocorrência e promoverá os reparos, mediante a utilização de material e recursos próprios, salvo prévio ajuste entre as partes. Não serão realizados pelo LOCADOR reparos no telhado de cunho estético, obras vultosas ou ampliações.

VII - O LOCATÁRIO está obrigado a devolver o imóvel em perfeitas condições de limpeza, conservação e pintura no padrão que recebeu o imóvel, quando finda ou rescindida esta avença, conforme constante no termo de vistoria em anexo.


Parágrafo único – Através deste contrato, o LOCADOR entregará ao LOCATÁRIO em regime de comodato determinados móveis para livre fruição, conforme indicado no termo de vistoria, se comprometendo o LOCATÁRIO a zelar pela sua manutenção e conservação no decorrer da locação, bem como a restituí-los juntamente com o termo de entrega de chaves, sob pena de reembolso dos mesmos pelo valor de mercado, devidamente atualizados, conforme atribuído no termo de vistoria.


VIII – Em até 30(trinta) dias do início da locação, o LOCATÁRIO fica desde já obrigado a fazer seguro contra incêndios, do imóvel locado, em seguradora idônea por todo o período de locação, e que passe por prévia autorização do LOCADOR. O LOCADOR ficará como beneficiário da apólice de seguros, enquanto o LOCATÁRIO será o responsável financeiro do seguro. Em caso de descumprimento desta obrigação, será devida a multa contratual de três aluguéis, e o LOCADOR realizará a contratação da apólice de seguro de incêndio, devendo o LOCATÁRIO arcar com os custos desta contratação.


IX - Qualquer acidente que porventura venha a ocorrer no imóvel por culpa ou dolo do LOCATÁRIO ou dos possuidores em seu nome, o mesmo ficará obrigado a pagar, além da multa de três aluguéis, todas as despesas por danos causados ao imóvel, devendo restituí-lo no estado cujo encontrou e que, sobretudo, teve conhecimento no termo de vistoria.


X: O LOCATÁRIO não poderá realizar obras que alterem ou modifiquem a estrutura do imóvel locado, sem prévia autorização por escrito do LOCADOR, que caso consinta na realização das obras, estas ficarão desde logo, incorporadas ao imóvel, sem que assista o LOCATÁRIO qualquer indenização pelas obras ou retenção por benfeitorias. As benfeitorias removíveis poderão ser retiradas, desde que não desfigurem ou danifiquem o imóvel locado.


XI - O LOCATÁRIO declara receber o imóvel em perfeito estado de conservação e perfeito funcionamento devendo conservá-los como consta no termo de vistoria.


XII - O LOCATÁRIO não poderá sublocar, transferir, ceder ou trespassar a presente locação, sendo nulo de pleno direito qualquer ato praticado com este fim sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR, constituindo falta grave.


XIII - Em caso de sinistro parcial ou total do prédio, que impossibilite a habitação do imóvel locado, o presente contrato estará rescindido, independentemente de aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial; no caso de incêndio parcial, obrigando a obras de reconstrução, o presente contrato terá suspensa a sua vigência e reduzida à renda do imóvel durante o período da reconstrução à metade do que na época for o aluguel, e sendo após a reconstrução devolvida ao LOCATÁRIO pelo prazo restante do contrato, que ficará prorrogado pelo mesmo tempo de duração das obras de reconstrução.


XIV - Em caso de desapropriação total ou parcial do imóvel locado, ficará rescindido de pleno direito o presente contrato de locação, independente de quaisquer indenizações de ambas as partes.


XV - No caso de alienação do imóvel, obriga-se o LOCADOR, dar preferência ao LOCATÁRIO, e se os mesmos não utilizarem-se dessa prerrogativa, o LOCADOR deverá constar da respectiva escritura pública, a existência do presente contrato, para que o adquirente o respeite nos termos da legislação vigente, a menos que o contrato esteja prorrogado por tempo indeterminado.


XVI - É facultado ao LOCADOR vistoriar, por si ou seus procuradores, sempre que achar conveniente, para a certeza do cumprimento das obrigações assumidas neste contrato.


XVII - A infração de qualquer das cláusulas do presente contrato, sujeita o infrator à multa de três vezes o valor do aluguel, tomando-se por base, o último aluguel vencido, a ser cobrada junto ao aluguel correspondente ao mês da infração.


XVIII - Se o LOCADOR admitir, em benefício do LOCATÁRIO qualquer atraso no pagamento do aluguel e demais despesas que lhe caiba, ou no cumprimento de qualquer outra obrigação contratual, essa tolerância não poderá ser considerada como alteração das condições deste contrato, pois se constituirá em ato mera liberalidade do LOCADOR.


XIX -Fica desde já autorizado o LOCADOR, ou seu Representante imitir-se na posse em caso de abandono do imóvel pelo LOCATÁRIO, para que assim se evite depredação ou invasão do mesmo.


XX -As partes por si, herdeiros e sucessores, elegem como único competente para solucionar questões oriundas do presente contrato o Foro da Comarca de xxxxxxxxxxx – SP.


E, por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente no anverso de três (03) vias de igual teor e forma juntamente com as testemunhas abaixo para que produza os jurídicos e legais efeitos.


São Paulo, xx de xxxxx de 20xxx.



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LOCATÁRIO

xxxxxxxxxx



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LOCADOR

xxxxxxxxxxxxx



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TESTEMUNHA



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TESTEMUNHA






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