É PRECISO NOTIFICAR O LOCATÁRIO PARA INGRESSAR COM AÇÃO DE DESPEJO?

Primeiramente, precisamos destacar que não existe previsão legal expressa, que determine a obrigatoriedade de notificação prévia ao locatário a respeito do encerramento do contrato de locação.

Todavia, nos casos em que se pretende a extinção do contrato de locação por denúncia vazia, ou imotivada, a notificação premonitória é requisito essencial para eventual ação de despejo, salvo ajuizamento da ação em período correspondente aos 30 (trinta) dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação.

Ocorre que, para melhor compreensão do tema em questão, imprescindível destacarmos o que dispõe a Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato, sobre a matéria, senão vejamos.

Referida legislação em comento, nos traz a possibilidade de duas espécies de denúncias, a denúncia vazia (ou imotivada) ou denúncia motivada.

A denúncia, por si, corresponde à pretensão do locador em reaver o imóvel que se encontra na posse do locatário.

Desta forma, a denúncia vazia, nada mais é do que a pretensão imotivada de reaver o imóvel. Em outras palavras, significa dizer que, o locador que desejar reaver o imóvel, sem especificamente, fundamentar as razões de sua pretensão, deverá proceder com a denúncia vazia ao contrato de locação firmado com o inquilino/locatário.

Já a denúncia cheia, consiste na própria pretensão do locador, em retomar o imóvel, mediante alguma hipótese legalmente prevista, ou ainda, em razão do inadimplemento das cláusulas e/ou demais obrigações pactuadas no contrato. Ou seja, consiste em uma pretensão de retomada do imóvel fundamentada.

A Lei nº 8.245/91, por meio do art. 9º, dispõe algumas hipóteses em que será possível a extinção do contrato de locação por meio da denúncia cheia, senão vejamos:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

Por outro lado, uma das hipóteses de denúncia vazia, está prevista no art. 46, §2º, da referida lei em comento, que dispõe, in verbis:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

(...)

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Todavia, há ainda de se ressaltar que, há outras hipóteses de denúncia vazia, como exemplo dos casos de alienação do imóvel durante o período de locação, ou ainda, sob a hipótese de o contrato de locação ser convencionado com prazo inferior ao período de 30 (trinta) meses, entre outras possibilidades.

Desse modo, voltamos a questão: É preciso notificar o locatário para ingressar com ação de despejo?

A resposta é SIM, há previsão normativa na Lei do Inquilinato quanto à obrigatoriedade da referida notificação, preservando-se a denúncia ao contrato comprovada, como sendo fundamento essencial para a ação de despejo por denúncia vazia.

Além disso, a notificação visa também, evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento de eventual ação de despejo, sendo-lhe oportunizado, tempo hábil para desocupação voluntária do imóvel.

Caso queira saber mais sobre a matéria, ou reste alguma dúvida sobre a questão, não hesite em contatar o escritório para lhe auxiliar sobre questões relativas ao contrato de locação residencial.